重庆写字楼空置率全国第三

2012年上半年底14城市总体空置率排行

　　今年8月，世界500强企业、国际房地产顾问公司全球“五大行”之一的戴德梁行发布了《中国写字楼市场2012年中回顾与展望》。截止到2012年上半年底，14个上榜城市中，重庆凭借30.9%的高空置率排在榜单第三位，空置率最低的是北京，仅为2.5%。

　　这个数值较之于2011年33.2%的占比，下跌了2.3个百分点。而据早前易居的报告显示，重庆在2012年-2015年的时间内，主城写字楼的放量预计将达到1160万㎡，但潜在的需求量约在564万㎡。按照写字楼现有的去化速度，未来一段时间将形成供大于求的形式，写字楼空置率压力陡增。

　　供应量庞大

　　4季度写字楼空置率将创新高

　　重庆2012年预计写字楼放量会在200万方，写字楼大量入市，向投资者提供了更多的选择空间。但受二线城市招租时间长以及价格的影响，去化速度明显慢于供应的速度。

　　早在今年二季度时，重庆主城就开始出现商业办公北迁的热潮。以前常驻解放碑、杨家坪、南岸等商圈的企业纷纷迁至两江新区。这个现象在当时，引发了业界关于写字楼空置率上升的担忧。

　　那么为何空置率的波动能够牵扯开发商和业内人士的神经呢？什么是空置率呢？

　　百度上对其的诠释是：某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。打个比方，整栋写字楼面积为20000方，其中空置房屋有10000方，那么这个写字楼的空置率为50%。换言之，空置率越高，写字楼出租或者售出情况就越惨淡。

　　“空置率是一个有弹性的数据，写字楼供应量、招租时间对其都有影响。”戴德梁行房地产顾问(重庆)有限公司总经理江冰河介绍，“一线城市如北京和上海，因为写字楼市场已经发展到较为成熟的阶段，空置率现已经趋于平稳，在10%以内都是正常的数值。但重庆这样的二线城市，因为起步晚，供应量大，招租周期很长，空置率的波动就非常大。我认为二线城市的空置率在15%之内都是正常的，一旦超过20%，那么就会出现供应压力。”

　　同时，空置率还受到投资者的广泛关注，这是因为空置率可以间接反映写字楼的投资价值。

　　“供应量增加，空置率上涨，写字楼租金上浮空间缩小。对于投资者来说，会影响其投资回报率。”江冰河认为，4季度大量入市的优质物业，如海航·保利国际等，将冲击写字楼市场供应量。届时，全市写字楼空置率会突破现有的30.9%，达到2012年以来的新高。

　　区域空置率差值大

　　商圈配套、商业氛围影响企业入住

　　在三季度，重庆甲级写字楼市场总体活跃度降低，渝中区写字楼空置率为30.18%，南岸区为26.97%，江北区表现良好，只有7.81%。重庆各主城写字楼空置率较之二季度虽有下降，但整体水平仍处于高位。

　　业界认为，导致空置率悬殊的原因，除了与该区域内写字楼供应量的大小有关，商圈的租金、软件配套和商业氛围也会对其产生非常重要的影响。

　　北部新区两江星界一位科技软件公司管理人员告诉记者，高新园片区的写字楼租金因为地段原因，比解放碑和观音桥的还是要便宜一些。“当时也是因为价格才选择落户这边，现在比较难解决的是中午吃饭问题，选择太少。”据了解，32层高的两江星界现仍有大约16层楼在进行大面积招租，空置率较高。

　　与两江星界相距不远的财富园，其入住情况就明显好于周边楼盘。究其原因，一方面是招租时间长；另一方面，财富园因为紧邻金科中华坊，生活配套比较成熟。片区内配有酒店、体育场、小学和餐饮。由此可见，配套单一以及商业氛围不够，对写字楼的空置率也有很重要的影响。作为后起之秀的产业园区写字楼群，配套将是未来需要着手解决的重点。

　　而作为重庆写字楼发展最为成熟的解放碑商圈，也因为部分写字楼落成时间早、硬件设施老旧，而导致整体空置率有所上涨。尤其是在近年，大量新建甲级写字楼入市对其产生强大的冲击，部分企业流出。

　　“因为拥有最多的外企和国家驻外机构，大都会的空置率比较平稳。但周边的一些写字楼就没有这么幸运。”戴德梁行总经理江冰河还认为重庆写字楼处于发展时期，供应大，空置率波动较大也很正常。

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