星巴克边卖小面？商业地产还是自持的好

2012/11/2 15:28:00 来源：华龙网

 一向喜欢走在潮流尖端的地产明星老潘又有动作了。今年8月，潘石屹宣布，SOHO中国计划从“开发——销售”的商业模式转型为“开发——自持”的商业模式。

    起个大早，赶个晚集。对于老潘的这个举动，地产业界的仙儿们，笑而不语。商业自持，不是新鲜事物，不过老潘的这一举动，多少还是宣告了一个时代的来临，商业地产自持时代。

    重庆走得比老潘更早，更远。早在北城天街时代，龙湖的诸多商业形态，自持比例就颇高，这一远见，最终让北城天街，成了龙湖产业里，“一只会下金蛋的母鸡”，而这也使得北城天街的商业形态，保持了一定程度的高端。

    地产一哥都跑得快，其他重庆的企业，没理由不在商业地产自持上，多下工夫。开发商说好，来消费的精英人士说好，自持商业里的幸运散客投资者也说好。自持商业地产，是标准的“三好”产品。

    尴尬 星巴克边卖小面？

    自持的一个理由是需要商业形态格调和品质的相对统一。

    相信每个出售商铺的开发商都遇见过这样的郁闷事，规划好的商业街，格调、品质，什么都很到位，一卖出去就大变样，星巴克旁边，说不定就是一家卖豌豆炸酱面的面馆，或者一家卖少女饰品的量阪店，里面的一个发卡，说不定只要5元钱。

    喝着咖啡，旁边飘来的是炸酱葱花味儿，这样的场景，估计什么格调和高雅，都会有“仙女下凡脑袋着地”的尴尬。

    之前说的高端呢，格调呢？犹如下了个圈套让自己钻进去，开发商哑巴吃黄连——商铺一旦卖出，如何保证最初规划的商业形态的统一，这也是保证地产品牌的必要条件。

    规划好的仙女一样雅致的商业地产，脑袋如何也美若天仙？

    江北嘴附近的渝能明日城市倒提供了很好的一个样本，姑且称之为“保证商业的美貌度和优雅气质”——主要自持招商，这样的好处显而易见，可以通过大部分自持招商，对商家设置门槛的优势进行阐述，让整个慢调商业广场档次提升。

    此前的金阳重庆印象、龙湖北城天街（部分）、瑞安重庆天地，也是采用这种模式。

    好处是显而易见，在渝能明日城市这个样本中，如包括中国超市第一品牌华润万家超市、3D数字影院专家大地影院、百年餐饮品牌徐生记、知名商务餐饮两岸咖啡、中国著名烘焙连锁好利来、24小时贴心便利罗森等六大知名商家，看中了统一招商的优势，已进驻渝能.明日城市逸天地慢调商业广场。

    而金阳重庆印象，招商格调和品质，也相对稳定，如果的重庆印象老街，成为了南坪的一个标志性商业街。

    算账 买自持物业多的商铺回报更高

    事实上，开发商通过整合资源，进行统一招商，统一管理的商业，对购买该楼盘物业的“散客”投资者来讲，往往比全部散售的商业，在回报率上要高得多。

    地产业界专家就表示，“开发商敢于大面积自持商业，一是说明企业资金没问题，二是说明对产品非常自信，三是投资者的收益有保障。”

    自持更有利于地产物业的稳定发展。潘石屹就说：“一个好的地产开发商一定要告别散售，持有属于自己的物业。”随着不断租金的不断高涨和优质地段的稀有性增强，租金收益将会奠定房地产企业长期、稳定的发展。

    有这么一种说法，“世界上最好的商业，都是由开发商自己持有，并整体招商的，只有这样，那些大面积的高端商业，才有可能进入综合。”

    考验 自持是拷问开发商实力

    如今是商铺当道的时代，只要是商铺，除非实在是位置差到了谷底、性价比这本帐算不过来，否则卖个盆满钵满的几率还是很大的。但忽然让你，金铺不卖了，自己握着，但可要求能抵挡住“快速回笼现金流”的诱惑，看着同行呼啦啦“倾盆似”往外卖商铺时，HOLD住“空虚寂寞冷”。

    渝能明日城市的商铺销售，就犹如“从牙缝里挤出来的”，铂金商铺仅出售27席，其他统统不卖。

    这还不算，开发持有型商业物业，就需要挖掘土地价值和项目价值，也需要考虑和城市的融合性，产品复合化，可以说，修好卖完就甩手走人的“一锤子买卖”，在这里行不通，你还得必须精雕细琢这片商业带的价值，为啥？这商业带主要是自己的啊，自己的娃，自己不得好好打扮？当然，这无意中让少数购买到了商铺的投资者，分享了价值最大化提升的溢价红利。

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