发展商进军商业地产 热潮下风险频现

2012/11/2 15:22:00 来源：新快报

近日，创鸿集团挖角万达高管高调宣布进军商业地产，而海航置业曾大举推动的YH城计划受阻这两大新闻备受广州业界关注。尽管王石曾强硬地表态“有一天万科要是做商业的话，即使我死了，还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”，但发展商进军商业地产的势头已成狂澜之势，挡也挡不住。就像地产大佬任志强曾调侃过的，“最好的开发商都去搞商业了”。大举进军商业地产领域寻求多元化发展突破，已成为越来越多住宅起家的发展商，在面临政府调控与市场变化时的新选择。但是，与住宅市场相比，商业地产的“水”要深得多，发展商一窝蜂转型商业地产，可能引发商业地产过剩危机，已经有部分开发商“触礁”；另一方面，房产税开征等政策变化，也将令商业地产同样面临政策调控的风险。在挥师商业地产成潮流的时候，发展商还是需要更多的“冷思考”。

　　现状

　　大集团掀起商业地产开发高潮

　　近日，创鸿集团挖角万达高管，高调宣布进军商业地产谋求转型，旗下9个商业项目同时开动。而在此之前，富力地产、越秀地产、保利地产、中海、雅居乐、万科、恒大地产、金地集团、百嘉信集团等地产大集团，都早已纷纷宣称将加大商业地产的开发比例。

　　在广州，富力地产可说是率先从纯住宅向住宅与商业并重转型的先行者，仅在广州珠江新城这片7平方公里的土地上，富力地产就拥有近20栋高端商业物业，该公司今年的中期业绩快报显示，上半年该集团的合约销售额增加9%至人民币146亿元，其中商业地产对集团利润的贡献进一步体现。酒店收入增加6%。一向以住宅开发为主的保利地产，在其2010年制定的“十二五”规划中，保利地产就将商业开发提升到与住宅并行的战略高度，宣布将把商业地产的开发比例提升到30%。预计在“十二五”期间，保利地产拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12个和15个，分布于全国11个城市，总面积将超过200万平方米。

　　同样以住宅起家的雅居乐集团，近年也加大在商业地产的布局。雅居乐集团商业运营中心总监罗红葆表示，发力商业地产已经成为雅居乐未来的战略性目标之一，其未来商业地产开发占比将从目前的5%提升到15%。目前，该集团已建的自持商业面积达几十万平方米，其商业地产业态已包括了大型城市综合体、社区商业、写字楼等多种模式。

　　去年，中海地产高调发布其商业地产品牌，其高层曾表示，该集团已储备的260万平方米的商业地产项目，预计将在2015年前基本落成。早年就已尝到进军商业地产甜头的珠江地产，因应市场的变化更调整了住宅与商业的开发顺序，其在上海的首个大型综合商业地产项目，9万平方米的持有型大mall就被安排先于住宅予以开发。而在北京投资100亿元打造的珠江摩尔国际中心，更是采取先做商业和配套，后做公寓和写字楼的方式，先建好了永旺商城和奥特莱斯等商业项目再卖公寓。

　　原因

　　转移住宅开发投资的风险

　　广州高力国际调研及咨询部董事陈厚桥指出，这么多发展商纷纷加大商业地产布局，是市场与政策的变化，与企业发展策略需要共同作用的结果。一方面，随着住宅调控政策的持续，住宅市场的开发风险正不断累积，加上中国房地产已开始进入深耕阶段，一些中心城市的土地资源已日渐枯竭，以往住宅开发“短平快”的运作模式正受到越来越大的挑战，从企业生存发展需要，发展商急需寻找可持续化发展，能平衡收益、降低风险的盈利模式。从租金回报角度看，商业地产的租金回报一般都在6%左右，比住宅物业租金回报高出一倍。另一方面，按照目前国内的土地出让模式，在获取大片地块时，发展商通常都会被要求配套一定的商业面积，特别是在近几年，政府推出的商住功能地块越来越多，大型城市综合体涌现，商业已成了越来越多房地产项目所必不可少的一部分。另外，中国实体经济持续向好，新的城市规划不断出台，必然会刺激商业地产的发展，与不断被调控的住宅市场相比，商业地产的发展前景无疑要光明得多。

　　风险

　　1 商业项目“触礁”频现

　　今年以来，随着住宅限购持续，商业地产投资需求不断膨胀，发展商的商业热潮也开始进入高回报期。但令业界担忧的是，风起云涌的商业地产热潮，也开始面临一个又一个的挑战。市场已频频传出地产大鳄大型商业项目陷入困局、商业拓展计划受阻的消息。如长沙的东汉名店广场、南京新街口的盘谷亚泰广场等，尽管占据中心地段优势仍折戟沉沙。近日，海航置业番禺YH城撤场，其在去年高调宣布进军商业地产的计划已被搁置。该集团曾高调宣布，计划在2014-2015年，实现在一二线城市增设300家“YH城”，2016年之后进军国际市场，如今一年过去，作为全国试点的广州两个项目一个撤场一个频传出招商难和停工等问题，而计划在2013年建设YH城的深圳计划也已被取消。连被誉为国内最成功商业地产发展商的万达集团，今年也开始调整其商业地产发展步伐，开始放缓其高速拓展的脚步。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出，对发展商来说，住宅与商业是两个完全不同的领域。与能快速实现短平快运作，快速回笼资金的住宅开发相比，商业地产需要更多资金，更长的周期，而且并非所有项目都能赚钱，发展商一窝蜂转型商业地产，从长远看并非好事。“商业地产本身专业性强、回报期长、技术门槛高，其实不管是对普通投资者还是对发展商来说，这都是一个水很深的投资领域。毫无经验的投资者盲目闯进这片区域，如果缺乏科学的计划与良好的执行力，迟早要交学费。”

　　2 政策调控、激烈竞争加大风险

　　蜂拥而起的商业地产开发热潮，意味着未来的供给过剩和竞争加剧，商业地产市场也可能面临新老混战和风险积聚的局面。据不完全统计，近两年来，宣布进入商业地产市场的住宅开发商就已有30多家，而与此同时，广百百货、苏宁等零售商也开始进军商业地产，而娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业，近年也频频涉足商业地产领域。

　　高力国际统计数据显示，仅在广州一地，自亚运会举办以来，就有近20个大型购物中心陆续开业，新增面积超过100万平方米，而在未来的一年半时间里，广州还至少有80万平方米的全新项目上市。短期内激增大量的商业地产项目，引发了商业地产业界的人才争夺战，为高薪挖人，许多项目总经理的年薪普遍达到甚至超过100万元。人才储备的不足正直接影响到商业项目的品质。另外，大量企业的进入势必令土地的需求量增加从而抬高地价，推高各项开发成本；在融资渠道收窄的背景下，企业将承受巨大的资金压力。有限的零售品牌资源，令集中推出的众多商业项目面临严重的同质化竞争，大大增加招商难度，直接影响项目收益。

　　全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波在接受媒体采访时曾指出，目前正在进行的物业税试点改革将首先从商业地产开始征收。也就是说，商业地产也可能面临调控风险，未来商用物业的持有成本有可能进一步加大。

　　出路

　　寻找新商业模式抗风险

　　对商业地产的风险，罗红葆也指出，商业地产正在经历从雨后春笋到百家争鸣这个阶段。“所有的发展商都在挤这条路，造成各大城市商业综合体盲目地重复建设，远远超过了我们的需求。我觉得，未来三年，商业地产一定会遇到调控的，现在大家都一窝蜂去发展，但很多做商业地产的人并不具备做商业地产的能力和执行力，这非常危险。”

　　罗红葆表示，商业地产要成功，关键是要有一个独特的商业模式，只有将这个问题解决好了，才能在未来顶住政策变化与调控的打击。“比如雅居乐和很多从住宅走出来的地产商一样，在10多年前开始进入地产行业就避免不了涉及商业，我们的商业和住宅一开始就是联姻的，做住宅不可能没有商业，因此，我们的商业就从社区商业开始做，更注重区域辐射性、注重商业的生存环境，这就是我们的特色。”

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